Ставки до 35% и спад спроса: что ждет рынок ипотеки в России в 2025 году

Падение ипотечного спроса в 2025-м сохранится. Продажи будут поддерживаться льготными программами. Ставки по ипотеке будут доходить до 35%, ожидают эксперты, но не исключают их разворота во второй половине года

Прошлый год был трансформационным для ипотеки — рекордные выдачи 2023 года сменились падением на фоне отмены массовой льготной ипотеки и ужесточением по другим программам с господдержкой. Рынок оказался под давлением рекордно высоких ипотечных ставок и снижающихся продаж. По данным «Дом.РФ», за прошлый год средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке выросла сразу на 12,4 п.п. Если в январе она была на уровне 16,8%, то в декабре достигла рекордных 29,2%.

Падение спроса на ипотеку сохранится в 2025 году, а сам рынок останется под влиянием высокой ключевой ставки и заградительных ставок по жилищным кредитам. Согласно прогнозу «Дом.РФ», выдача ипотеки в 2025 году может сократиться до 1–1,2 млн кредитов. А в денежном выражении показатель может составить 3,8–4 трлн руб. «Восстановление начнется с 2026 года при условии снижения ключевой ставки», — ожидают в институте жилищного развития.

Похожий прогноз дали аналитики рейтинговых агентств. «Объем выдач в 2025 году будет в районе 3,8–4 трлн руб., по-прежнему основным фактором, влияющим на него, останется величина ключевой ставки», — рассказала директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова.

В этом году, как и в прошлом, рынок ипотеки во много будут поддерживать имеющиеся льготные программы, а их доля продолжит расти. «Мы полагаем, что в течение следующих 12 месяцев доля льготной ипотеки в выдачах будет составлять 90% и более», — добавила Наталия Богомолова.

АКРА ожидает замедление роста ипотечного кредитного портфеля в пределах 8–10% в текущем году на фоне снижения объема выдач. «При этом доминирующая часть ипотечных сделок будет по-прежнему приходиться на новостройки в силу действия льготных программ», — добавила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:

— В этом году мы прогнозируем закономерное снижение рынка ипотеки примерно на 14%, до 4,2 трлн руб. Данная тенденция связана в первую очередь со значительными ограничениями в сегменте льготного кредитования, а также c сохранением высокого уровня ключевой ставки. Стоит ожидать, что ключевым драйвером спроса на первичную недвижимость по-прежнему будет семейная ипотека. За последний месяц (с 20 декабря по 20 января) на долю этой программы пришлось 82% всех ипотечных выдач «Сбера» на новостройки. Думаю, данная тенденция сохранится и в последующие периоды.

Пресс-служба ВТБ:

— В 2025 году рынок ипотеки останется под давлением высокой ключевой ставки. С учетом сигналов ЦБ пока предпосылок для ее снижения нет, поэтому стоимость рыночных кредитов будет оставаться заградительной весь год. В этих условиях спрос на ипотеку продолжит сокращаться. Итоговый объем выдач будет зависеть от новых инициатив правительства по поддержке спроса на семейную ипотеку, которая снова должна стать драйвером всего рынка.

По мнению опрошенных аналитиков, ставки по рыночной ипотеке будут оставаться на заградительном уровне в первой половине 2025 года. Ставки по ипотеке без учета льготных программ в этом году будут составлять в среднем 32–35%, считает Наталия Богомолова из НРА. «Ставки по рыночной ипотеке по-прежнему будут высокими, существенного снижения (до уровня ниже 20%) в этом году ожидать не стоит», — добавила Ирина Носова из АКРА. Согласно прогнозу «Эксперт РА», в первом полугодии ставки по рыночной ипотеке будут находиться на уровне 28–35%.

Уменьшение ставок возможно во втором полугодии при условии снижения ключевой. «Это в свою очередь может произойти во второй половине 2025 года, если не будет новых «черных лебедей», — сказал завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.

По прогнозу ЦБ, в 2025 году ключевая ставка будет находиться на уровне 17–20%. В 2026 году возможно ее снижение до 12–13%, а в 2027-м — до 7,5–8,5%. Сейчас ключевая составляет 21% — максимальное значение за всю историю. Новое заседание по ключевой ставке назначено на 14 февраля.

Во втором полугодии они могут снизиться до 20–25% годовых, прогнозируют в «Эксперт РА». Но это зависит от решений по ключевой, которые сейчас не очень предсказуемые, отметил Юрий Беликов. По его мнению, стандартная рыночная ипотека начнет восстанавливаться, когда ключевая ставка будет ниже 15% годовых. Но это, скорее всего, произойдет даже не в наступившем году, отметил эксперт.

По оценке «Дом.РФ», средняя ключевая ставка в 2025 году составит около 20%. Поэтому ипотечные ставки останутся высокими, считают там. «Значимое снижение начнется только в 2026 году, в случае если в экономике будет реализовываться базовый прогнозный сценарий Банка России, при котором инфляция будет стремиться к таргету в 4%», — добавили в институте жилищного развития.

Помимо высоких ставок, влияние на рынок ипотеки окажет специальный стандарт, который заработал с 1 января. «С его введением с рынка уйдет большинство программ, которые предполагают изменение ставки в течение срока жизни кредита. А банки будут более тщательно оценивать платежеспособность клиентов, что может несколько сократить количество одобряемых заявок», — считают в «Дом.РФ». «Очевидно, что кредиторы будут аккуратнее оценивать потенциальных заемщиков и строже подходить к рискам. Поэтому рост доли отказов вполне вероятен», — согласен Александр Цыганов. Причем отказы могут быть еще до формального оформления заявки на стадии консультирования. Но это не всегда будет попадать в статистику, добавил он.

По мнению экспертов, рыночная ипотека будет использоваться в первую очередь как доплата при продаже имеющейся недвижимости. «Сейчас ипотеку продолжат брать покупатели, собирающиеся совершить альтернативную сделку, на недостающую сумму, например 1–3 млн руб. На этом фоне вероятно снижение суммы кредита», — допустил представитель Финансового университета при правительстве России. «Снижение суммы ипотечного кредита возможно за счет увеличения требований к первоначальному взносу», — добавила представитель НРА. По данным «Дом.РФ», средний размер рыночной ипотеки по итогам 2024 года составил 2,3 млн руб. (против 2,6 млн руб. в начале года), а по льготным программам — 5,8 млн руб. (против 5,2 млн руб.).

Что касается просрочек по ипотеке, то ее рост возможен по мере увеличения возраста кредита. «Если такое реально сложится, то для ипотечников, скорее всего, будут внедрены программы реструктуризации. Ими можно будет воспользоваться, если возникнет угроза дефолта», — предположил Александр Цыганов. «Кредиторы все же заинтересованы в урегулировании задолженности, а не в выселении должника», — добавил он.

По мнению экспертов ВТБ, ключевые тенденции на рынке ипотеки в 2025-м:

те, кто под условия госпрограмм не подпадают, будут переносить сделки с недвижимостью или при возможности покупать жилье за собственные средства;
за рыночной ипотекой станут обращаться в крайних случаях. При этом заемщики будут брать в основном небольшие суммы, чтобы как можно скорее закрыть долг;
банки сконцентрируются на поддержке заемщиков, которые уже выплачивают кредиты, а не на расширении базы новых клиентов;
фокусами игроков рынка также станут качество обслуживания и расширение сервисов для неипотечных сделок.