«Обращать внимание на детали». Какие документы чаще всего подделывают в сделках с жильем?

За прошедшие 20 лет российский рынок недвижимости стал более прозрачным, особенно в сегменте строящегося жилья. Но случаи мошенничества, когда в ход идет подделка документов купли-продажи, в том числе договора купли-продажи, по-прежнему не редкость.

По сведениям МВД России, за девять месяцев 2024 года было совершено свыше 5,5 тыс.

преступлений, связанных с операциями с недвижимостью. Объем ущерба составил примерно 2,61 млрд руб., это на 21% больше, чем в 2023-м.

Покупателям необходимо быть очень внимательными, когда речь идет о покупке готового жилья — вторички. В этом случае мошенничество с документами наиболее вероятно.

Снизить риск обмана можно, обратившись к профессионалам, — поддержка опытного юриста незаменима в сделках со вторичным жильем.

Подойдут и специалисты из крупных агентств недвижимости, которые давно работают на рынке. Как избежать проблем при покупке жилья на вторичном рынке, можно узнать здесь, пройдя по чек-листу.

Но самому разбираться в том, какие документы нужны для оформления сделки, и знать, как проверить их подлинность, будет нелишним.

Московский Росреестр составил список документов, которые подделывают чаще всего.

Среди них:

Дарственные от умершего собственника.

Договоры аренды муниципальной недвижимости (которая принадлежит городу).

Договоры купли-продажи (ДКП) по фальшивой доверенности.

Свидетельства о праве на наследство подставного наследника без нотариального заверения.

Свидетельства о праве собственности на землю.

Постановления судебных приставов о снятии ареста с недвижимого имущества.

Закладные.

Доверенности.

Существует множество схем, которые применяются мошенниками, что затрудняет распознавание «плохих» сделок. Ключевыми признаками, вызывающими настороженность, являются существенно заниженная цена и стремление заключить договор в кратчайшие сроки, обычно за три-пять дней. Основная цель преступников заключается в том, чтобы не предоставить покупателю возможности обдумать свое решение. Они оказывают давление, утверждая, что цена ниже рыночной, а предложение может исчезнуть, в результате чего жертва якобы упустит свой шанс.

Еще одной тревожной ситуацией является отказ продавца продемонстрировать квартиру перед продажей по различным, порой абсурдным причинам. Они могут утверждать, что необходимо сделать дубликат ключей, предварительно забрав их у какого-либо родственника, ссылаться на потерю ключей или на то, что в квартире в данный момент кто-то проживает, однако после оформления сделки обязательно покинет её.

Если покупатель проявляет жадность, привлекаемый низкой ценой, и не замечает обмана, он может стать владельцем квартиры, которая фактически принадлежит не продавцу. Таким образом, осуществляются мошеннические схемы с арендными квартирами. Мошенник арендует жилье, затем подделывает документы на квартиру, быстро находит покупателя и заключает с ним договор.

Вероятность того, что настоящий владелец захочет вернуть свою собственность, почти стопроцентная. Суды достаточно часто встают на сторону реального собственника. В этом случае покупатель потеряет «удачное приобретение», деньги и время, потраченное на судебное разбирательство.

Риелторы рассказывают, что поддельными могут оказаться не только документы о собственности, доверенности и все, что перечислил Росреестр.

Подделывают в том числе паспорта, вклеивая, например, в реальное удостоверение личности свою фотографию. Подпись, серия и номер документа остаются настоящими. Подделку не всегда могут распознать, поэтому сделку по фальшивому паспорту могут зарегистрировать.

Для владельца недвижимости главный способ защиты — наложить запрет на любые действия с квартирой без его личного участия. Сделать это можно через портал «Госуслуги» или обратившись напрямую в Росреестр. Затем ведомство внесет соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). И тогда подделка документов при продаже квартиры станет бессмысленной, потому что сделка без реального владельца просто не состоится.

Покупателям защититься сложнее, но тоже реально. Первое и главное правило — тщательно проверить объект недвижимости, его историю и продавца перед покупкой. Вот несколько способов, как обезопасить себя от мошеннических действий.

Если сделка по доверенности, убедитесь, что она настоящая и нотариально заверена. Сделать это можно с помощью сервиса на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Доверенность — это номерной документ, и он обязательно вносится в специальный реестр. Если данных там нет, значит, бумага фальшивая. Риелторы советуют проверить доверенность и до, и во время сделки. Вторая проверка нужна для того, чтобы убедиться, что документ не отозвали. Если этого не сделать, есть риск подписать договор с неуполномоченным лицом или с тем, чья доверенность отозвана. А также с человеком, который не имеет отношения к квартире.

Нелишним будет проверить и самого нотариуса — на сайте нотариата.

Если квартира, которую вы собираетесь купить, осталась продавцу в наследство и правоустанавливающим документом на недвижимость является соответствующее свидетельство, то стоит проверить дело о наследстве. Для этого также можно воспользоваться сайтом Федеральной нотариальной палаты.

Искать нужно по фамилии, имени и отчеству наследодателя. При этом важно вводить данные строго в указанном порядке, иначе поиск или не сработает, или результат будет некорректным. Дата рождения и смерти сузят поиск, если у наследодателя часто встречающееся сочетание фамилии, имени и отчества. Если наследственное дело открыто, сайт покажет, какой нотариус его ведет, и предоставит контакты.

Однако выявление рисков до покупки — это только часть защиты. Если мошенники хорошо разбираются в законодательстве, новые, неочевидные риски могут вскрыться уже после сделки.

Полностью быть уверенным при покупке жилья поможет «Сделка с гарантией» от Домклик: в услугу входит и проверка жилья, и защита юристами в суде, если сделку попытаются оспорить, и возмещение стоимости недвижимости при утрате права собственности — все это обеспечивает сертификат гарантии, который Домклик выдаст после проверки, если критичных рисков по объекту не выявлено.

Обманутые собственники и покупатели, как правило, выясняют отношения в суде. Подделка документов при покупке квартиры (и любая другая) — это уголовное преступление по статье 327 УК РФ. Наказание: принудительные работы или ограничение свободы сроком до двух лет, арест на полгода или денежное взыскание.

Но разбираться придется долго, к тому же судебная практика показывает, что по таким делам суд часто встает на сторону настоящего собственника. При этом интересы пострадавшей стороны тоже могут быть учтены, но имущественные требования — нет. Будьте внимательны при покупке недвижимости и доверьтесь только профессионалам.