«На распутье». Куда придёт рынок недвижимости в Крыму?

Уже столько написано информации о развитии рынка недвижимости, но каждый раз, как только появляются даже незначительные новости, возникает волна интереса –а что же будет дальше?

По словам директора по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустама Азизова, есть три варианта развития событий: позитивный, негативный и нейтральный.

[image=/uploads/_pages/150732/94c159ebe2663d558a1c90d5fa28263a.png tri-scenarija.png][/image]

Три сценария. Источник: «Циан»

Нейтральный сценарий предполагает, что ипотечный рынок станет более стабильным и спокойным. Ключевая ставка получит «передышку», а с начала 2025 года будет снижаться.

Согласно пессимистичному сценарию, ключевая ставка значительно превысит 20% годовых. При этом с 1 января 2025 года вступит в силу стандарт защиты ипотечных заёмщиков, регулирующий выдачу ипотечных кредитов. Стандарт содержит ряд ограничений. В частности, заёмщик должен внести первоначальный взнос за счёт собственных средств, без кэшбэка от застройщика. Кроме того, будут запрещены совместные программы от банков и застройщиков со сниженными ставками.

Позитивный сценарий предполагает запуск широкой линейки адресных ипотечных программ. Сейчас обсуждается запуск студенческой ипотеки, строительной ипотеки, региональных льготных программ. По мнению Азизова, особенно актуальной была бы молодёжная ипотека, позволяющая молодым людям обзавестись собственными «квадратами». Такая программа помогла бы улучшить демографическую ситуацию и поддержать строительную отрасль.

Неизвестно, какой сценарий в итоге будет реализован, отметил Азизов. Он рекомендует надеяться на позитивный вариант, но морально и финансово готовиться к любому развитию событий.

Число 3 в нумерологии олицетворяет собой поток энергии и оптимизма. А в славянских традициях оно символизировало наличие выбора пути: «Налево пойдёшь – коня потеряешь, направо пойдёшь – жизнь потеряешь, прямо пойдёшь – жив будешь, да себя позабудешь»

А страсти всё накаляются, и вот уже аналитики предрекают снижение объёма выдачи ипотеки на 35% по итогам года, а также увеличение ключевой ставки до 30%, что окончательно отобьёт желание что-либо покупать.

Тем не менее, приверженцы позитивного сценария, говорят о том, что пока никакого кризиса нет.

Так, Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость, считает: «Нынешнее падение продаж не привело к кризису на рынке и у застройщиков, а просто откинуло нас в реалии спроса и предложения пятилетней давности. Теперь эти показатели сбалансированы, перевыполнение плана реализации не предполагается.
Методы стимулирования продаж, такие, как рассрочка платежа или траншевая ипотека, которые применяются застройщиками, хорошо поддерживают спрос на первичном рынке.
Есть и запросы от покупателей – люди заинтересованы в приобретении первичного жилья, но многих останавливает дорогая ипотека. При этом снижения стоимости новостроек не наблюдается, и в перспективе заметные ценовые изменения маловероятны».

Ну что ж, ничего не остаётся, как только следить за состоянием отрасли и отслеживать наличие предложений и их стоимости. В первую очередь, речь идёт о квартирах в новостройках, так как для них пока ещё работает программа «Семейной ипотеки» под 6%. Что касается «вторички», тот тут свободный полёт – изыскивайте ресурсы самостоятельно, либо ипотека под сумасшедший процент.

На рынке недвижимости Крыма соотношение стоимости «первички» и «вторички» сложилось в пользу второго варианта. Квартиры здесь дешевле, в среднем «квадрат» оценивается в 155 831 руб., а «первички» в 203 143 руб.

[image=/uploads/_pages/150732/ae1a1c70ac5f5197eea9a8d431da3a0f.png dinamika-krym.png][/image]

Динамика стоимости квартир в Крыму. Источник: «Restate».

Разрыв по стоимости сокращается, так как на первичном рынке зафиксировано охлаждение спроса, тогда как «вторичка» предельно стабильна – рост составил 1,71% по отношению к предыдущему месяцу. Что касается квартир в новостройках, то в июне текущего года стоимость «квадрата» достигала 338, 215 руб. за кв. м с учётом ЮБК.

Вторичный «квадрат» подрос в Симферополе на 0,11% и теперь стоит 147 865 руб. В Евпатории - снижение на 0,73%, квадратный метр «вторички» в среднем стоит 141 042 руб. В Алуште зафиксировано незначительное падение на 0,93% и средняя цена - 190 180 руб. за кв. м. Рекордсмен по стоимости квартир в Крыму – Ялта подорожала на 4,17%, и квартиры здесь в среднем продаются за 237 667 руб. за кв. м.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что недвижимость Крыма, в особенности у морского побережья, никогда не будет иметь плохую судьбу. Она как старинный амулет, который хранится в шкатулке с драгоценностями, и интерес к ней не угаснет.

Но есть и другая сторона медали. У населения Крыма есть только один путь купить собственное жильё – это наличие льготной ипотеки хотя бы для новостроек, а вторичный рынок тоже подтянется.