Ситуация на рынке жилой недвижимости остаётся очень непростой. Пока критический момент не настал, рынок работает по инерции, но уже наметились определённые тенденции, которые говорят о том, что скоро он начнёт перестраиваться, и это неизбежно.
Российский аналитик, консультант по недвижимости Михаил Хорьков так охарактеризовал ситуацию, сложившуюся в секторе жилой недвижимости.
«Коллеги обновили важные данные о распроданности квартир к моменту сдачи в эксплуатацию. По состоянию на середину года в среднем по стране - 78%. Остаток около 22% будет ждать покупателя уже в готовом виде.
В целом – неплохо и с позиции девелоперов, и с позиции банков, которые финансировали строительство таких объектов. Но указанная цифра является отражением вчерашнего рынка с повышенным спросом и массой возможностей покупки по льготным программам. Уже сегодня «льготной ипотеки» нет, лимиты по семейной ипотеке ограничены, IT-ипотека после перезапуска заработала, но никто не гарантирует ее безоблачное будущее.
Более того, если посмотреть на карту, то разброс региональных значений очень высокий даже среди крупнейших, наиболее развитых, рынков.
Скорей всего до конца года мы не увидим заметного ухудшения этого индикатора – продолжат сдаваться дома, которые имели возможность выровнять баланс продаж в периоды повышенного спроса.
В самой непростой ситуации - проекты, которые вышли на рынок в текущем году, их инструментарий для поддержки спроса достаточно скуден, а конкуренция на многих рынках наоборот выросла» (источник - REBURG).
По предварительным данным «Дом.РФ», в августе выдача ипотеки выросла на 5% м/м, до 375 млрд руб. Результат оказался ниже уровня 2021 года на 15% и ниже уровня 2023 года на 56%.
Доля льготной ипотеки в выдачах составила 52% и остается на низком уровне из-за высоких ставок по сравнению со средним.
То есть спрос на льготную ипотеку находится ниже возможного уровня в текущих условиях (60-65%) и пока не восстановился.
По прогнозам «Дом.РФ», в 2024 года может быть выдано 4,8 трлн руб. на ипотеку (-38% г/г или -16% к уровню 2021 года). Это означает, что в сентябре-декабре 2024 года выдача может составить в среднем 304 млрд руб. в месяц (-36% к значению 2021 года).
Тут надо учитывать, что в силу сезонных факторов к концу года спрос разгоняется, а текущие объемы выдач (в июле-августе) уже выше средних прогнозных объёмов. Однако есть риск, что лимиты по льготным ипотекам будут исчерпаны, из-за чего прогноз «Дом.РФ» может быть понижен, прогнозируют эксперты.
С лимитами уже всё ясно – они себя исчерпали и прямой раздачи денег через ипотечные кредиты больше не будет. Это не пустые слова, а прямая речь Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова в интервью директору отраслевого издания строительной отрасли «Всеостройке.рф» – Светлане Опрышко.
«Если льготная ипотека вернётся, то это будет приятным сюрпризом и подарком для застройщиков. Но я бы не стал сильно на это закладываться. Надеюсь, у нас появятся альтернативные механизмы», - сказал Сергей Пахомов.
По его словам, сегодня будут развиваться и дальше семейная ипотека, остатки льготной программы, а также Дальний Восток и новые территории — всё это государство будет поддерживать.
«Не исключаю, что, может быть, какие-то еще варианты поддержки будут найдены. Но в прежнем виде этого не будет», - отметил Пахомов.
На вопрос, как можно стимулировать покупку жилья, Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов ответил:
«Здесь мы предлагаем поработать над механизмом так называемого лизинга жилья. Название не очень, мы придумаем на каком-то этапе другое. Но сама идея в том, что вы вдолгую арендуете квартиру и постепенно ее выкупаете, если у вас есть такое желание. И этот продукт может быть интересным. Опять же, наверное, мы тут должны будем немного поддержать сетями, экономикой, земельными участками, какими-то льготами, может быть.
Если еще год назад мы этот вопрос просто поднимали, и все как-то к этому относились с улыбкой, то сейчас банки уже взяли его в проработку. Опять же, это может быть интересно государству и регионам с точки зрения поддержки отдельных отраслей, субсидирования: нужны какие-то специалисты в регионе, он субсидирует ставку для данной категории и получает человека, «привязанного» на 10-20 лет к месту. А человек в итоге получает квартиру в собственность, если хочет.
В этих направлениях мы сейчас работаем, но очевидно, что прямой раздачи денег через ипотечные механизмы больше не будет.
Уже очень сильное давление на бюджет. Но это было необходимо, рынок поддержали. И искать все эти решения мы должны вместе с бизнесом. Иначе будем приходить в ту точку, в которую пришли, например, с эскроу-счетами, с их появлением внезапным. Такого больше не хотелось бы. А для этого надо вместе подумать над тем, кто где может «поджаться», что-то предложить. Но в целом будущее, конечно, за внятной градостроительной политикой».
Также глава ЦБРФ Эльвира Набиуллина, сказала: «По нашему прогнозу, ипотечные кредиты в 2024 году увеличатся на 7–12%. Это по тому прогнозу, который мы делали в июле. В октябре мы можем уточнить».
По мнению ЦБ, сбалансированный рост ипотеки должен приводить к повышению доступности жилья.
«Не к доступности ипотеки по процентной ставке, а к доступности жилья – это самое основное», – подчеркнула Набиуллина.
Информация, скажем прямо, не для слабонервных. Всем нужны квартиры, а вопрос наличия этой возможности никого не интересует, или делается этот как-то однобоко.
С одной стороны, те, кто покупал квартиры впрок или на перепродажу, - у них урезаются аппетиты, а с другой, если цены в действительности упадут, то рядовому покупателю ни холодно, ни жарко, так как не будет льготных программ кредитования. Получается, замкнутый круг?
Смотрим, как ведут себя цены на рынке новостроек Крыма, и как повлияли меры регулирования на стоимость квартир разного сегмента.
[image=/uploads/_pages/149931/de46651763375a18ef7f336a492e7f87.png srednie-ceny-na-kvartiry-v-novostrojkah-kryma.png]
[/image]
Средние цены на квартиры в новостройках Крыма. Источник: RealtyMag
В октябре 2023 года стоимость квадратного метра в крымских новостройках составляла 168 627 руб. Тенденция средней стоимости в этих пределах сохранялась довольно долго, и даже август 2024 года не принёс значительного охлаждения, цена составляла – 165 268 руб. за кв. м. Эксперты уже объяснили этот феномен неповоротливостью рынка – перестройка после окончания периода льготной ипотеки быстро не произойдёт.
В сентябре «квадрат» в Крыму подешевел на 12,43% и стал стоить 144 727 руб., однако октябрь не дал падать дальше, и динамика снова стала с плюсом (+ 0,11%).
В первых числах октября текущего года стоимость «квадрата» по средним ставкам крымских квартир в новостройках составляет 144 900 руб. «Однушки» и «двушки» с плюсовой динамикой – 5 млн 567 тыс. руб. (+ 0,37%) и 7 млн 917 тыс. руб. (+ 0,885) соответственно. «Трёшки» пока немного подешевели и в среднем стоят 9 млн 304 руб. (- 2,21%).
Цены, прямо скажем, не детские, но с разумной ипотечной ставкой для рядового покупателя могли бы стать под силу. Однако, судя по всему, у ЦБ РФ снега зимой не выпросишь, не то, что вернуть льготную ипотеку…Вот и приходится держаться, ведь денег на покупку квартир крымчанам брать негде, с их то зарплатами.
Наиболее предприимчивые уезжают в другие регионы за длинным рублём, или просят родственников оказать содействие в покупке квартиры, но процент таких сделок очень незначительный.
В любом случае, момент истины ещё не наступил. В 2025 году будет ясно, насколько упадут цены, и кто станет реальным покупателем квартир в крымских новостройках. Ранее, до 2019 года, основными покупателями квартир были жители полуострова, а затем заметно добавились из Москвы, Санкт-Петербурга и Дальнего Востока.
Свежие комментарии