Ипотека в Крыму и Севастополе: берег левый, берег правый или спасательный круг?

Ипотечный бум давно пройден, но, впечатлений осталось масса. Кто-то радуется, что успел воспользоваться льготной ипотекой и теперь живёт в собственной квартире, а кому-то здорово не повезло, и приходится снимать жильё или ютиться у родственников.

Напомним, что всплеск ипотечного кредитования в Крыму и Севастополе пришёлся на период, когда на полуострове начал работу Сбербанк.

А произошло это знаменательное событие в мае 2023 года. Первая сделка прошла в Севастополе в офисе Домклик, сумма жилищного кредита составила 3,3 млн рублей, срок кредитования - 30 лет.

Это был глоток воздуха для тех крымчан, кто раньше не мог мечтать о покупке собственного жилья.

[image=/uploads/_pages/152813/11cbd99286b1228030c20aec8bcbec73.png bolee-40-tys.-ipotek_.png][/image]

Более 40 тыс. ипотек в Крыму. Источник: сайт Правительства РК

В 2023 году в Крыму было зарегистрировано более 40 000 ипотек. Об этом тогда сообщала заместитель Председателя Совета министров Республики Крым Анна Анюхина.

Вице-премьер рассказала, что большинство регистрационных действий было совершено по ипотекам, возникшим в силу закона, то есть под залог жилых и нежилых объектов, на приобретение которых и были конкретно взяты кредитные средства. В прошлом году сотрудники Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым оформили почти 34 000 таких сделок.

Ещё свыше 6000 помещений различного назначения было заложено в ипотеку на основании соответствующих договоров ипотеки. Это означает, что финансовые обязательства заёмщиков обеспечивались оформлением залога на любое другое недвижимое имущество, включая те объекты, что уже имелись в собственности залогодателей.

Стоит отметить, что на протяжении 2022 года в регионе было зарегистрировано свыше 28,8 тысячи ипотек. Таким образом рост соответствующих регистрационных действий за 2023 год составил 38,9%. Большинство ипотечных сделок регистрировалось на основании заявлений и документов, поданных в электронном виде. При подаче документов посредством электронных сервисов финансово-кредитной организации ипотека регистрируется в течение суток.

«Кстати говоря, граждане активно приобретают в ипотеку далеко не только жильё. Жители и гости республики с помощью заёмных средств становятся правообладателями машино-мест, офисных или торговых помещений, апартаментов, а также помещений свободного назначения», — отмечала Анна Анюхина.

В Севастополе по итогам прошлого года было оформлено около 3-х тысяч договоров ипотеки, что почти в 2 раза больше, чем в 2022 году. Об этом сообщала ранее пресс-служба отделения Центробанка РФ по Севастополю. Также отмечалось, что общий объём ипотеки вырос в 1,7 раза, до 11,7 млрд рублей. Средний размер ипотеки не изменился и был равен 4 млн рублей. Ипотечный кредитный портфель к началу 2024 года составил немногим более 26 млрд рублей (рост в 1,4 раза за год).

«Кроме желания улучшить свои жилищные условия, севастопольцы рассматривают покупку квартиры ещё и как средство сбережения денег, и как выгодное вложение. Во втором полугодии прошлого года начала расти ключевая ставка, и поэтому в ожидании роста рыночных ставок люди старались успеть купить недвижимость. Помимо этого, на динамику ипотечного кредитования влияло и изменение условий государственных программ — например, анонсированное решение о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке» — отмечал управляющий Отделением по Севастополю Центробанка РФ Михаил Бежан.

Всего же в прошлом году жители Севастополя получили 38,6 млрд рублей кредитов, что в 1,5 раза выше уровня 2022 года.

В общем объёме кредитов, предоставленных севастопольцам банками в 2023 году, доля ипотечных кредитов составила около 30%. Портфель потребительских кредитов вырос за год почти на 26%, до 19 млрд рублей.

Фактически, начиная с мая 2023 года, у крымчан и севастопольцев был только год, чтобы воспользоваться правом на получение льготной ипотеки. По нынешним меркам для экономики такого большого региона, это мизерный срок. Всё прекратилось 1 июля 2024 года, когда льготная ипотека приказала долго жить.

Безжалостная статистика показала результаты работы данной программы на полуострове. РИА «Новости» подвели итоги за год и оказалось, что Крым и Севастополь попали в аутсайдеры. Исследование было опубликовано в июле 2024 года.

За 12 месяцев в России было выдано рекордное количество ипотечных кредитов. В среднем по стране 25 человек из тысячи экономически активного населения взяли займы на покупку жилья (в 2015 году данный показатель равнялся десяти). Уже второй год подряд рейтинг развития ипотеки возглавляет Тува — здесь 130 жителей из тысячи приобрели недвижимость в долг. Это в пять раз превышает общероссийский показатель и в 24 — результат замыкающей список Ингушетии. Вторую и третью строчки занимают два региона «тюменской матрешки»: Тюменская область и Ямало-Ненецкий АО, сообщили эксперты.

[image=/uploads/_pages/152813/cc9c67a9691134fc3c835e3c775b0a16.png rejting-reionov.png][/image]

Рейтинг регионов. Источник: РИА «Новости».

Севастополь в общем списке рейтинга оказался на 83 месте. Количество ипотечных кредитов на 1000 человек активного населения города составило 11%. Динамика количества ипотечных кредитов за 5 месяцев 2024 года относительно первых 5 месяцев 2023 года получила значение - 38,9%. Средний размер ипотечного кредита в январе-мае 2024 года составил 3,57 млн руб. Доля просроченной задолженности по ипотеке на 1 июня 2024 года – 0,40%.

Крым – на 84-й строчке рейтинга. Количество ипотечных кредитов на 1000 человек активного населения – 9,6%. Динамика количества ипотечных кредитов за 5 месяцев 2024 года относительно первых 5 месяцев 2023 года получила значение – 36%. Средний размер ипотечного кредита в январе-мае 2024 года составил 3, 83 млн руб. Доля просроченной задолженности по ипотеке на 1 июня 2024 года – 0,12%.

То есть, получается, что крымчане и севастопольцы вели очень скромную ипотечную деятельность, и сильно разжиться квартирами не успели.

В принципе, жители полуострова не успели осознать ипотечную реальность, так как льготная ипотека по сроку была небольшой, и по сути стала спасательным кругом для тех, кто успел ею воспользоваться.

Ситуация сложилась не в пользу граждан, не только в Крыму и Севастополе, а и в целом по стране, об этом говорят эксперты. Крупные банки приостановили запись на сделки по «Семейной ипотеке», а рыночные ставки взлетели выше 25%. В РБК-Недвижимости подсчитали, что для обслуживания кредита на однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках теперь нужно иметь зарплату в два-три раза выше средней — от 111,3 тыс. руб. до 346,4 тыс. руб. В Севастополе и Крыму таких зарплат в ближайшем будущем не ожидается. Остаётся надежда на местные власти, которые могут решать вопрос доступности жилья исходя из реальных доходов жителей полуострова, а не покупателей богатых регионов, которые приобретают квартиры впрок.

В период с июля по ноябрь месяц 2024 года произошла значительная трансформация рынка ипотеки и интересов россиян.

Интерес к «семейной ипотеке» взлетел в июле, потом упал и снова в октябре вернулся к максимуму.

[image=/uploads/_pages/152813/d241e47263d4501916ceb56791642f47.png vozvrar-rynka-k-cene-kvartir.png][/image]

Возврат рынка к цене. Источник: Сибдом

Запросы «купить квартиру или дом, строительство дома» остались в том же уровне. Запрос «стоимость квартир» за 3 года к июлю 2024 года упал на 52%. В «мире льготной ипотеки» покупателей больше интересовал размер ежемесячного платежа. Теперь же, за 4 месяца интерес к стоимости квартиры сразу взлетел на 30%. Рынок возвращается к цене как к главному ориентиру будущей сделки.

[image=/uploads/_pages/152813/cb5dd22409072e181633facba6dc1c70.png pokupka-zhilja-stanovitsja-roskoshju.png][/image]

Покупка жилья становится роскошью. Источник: ЕРЗ.

При этом цены на первичном рынке продолжают расти. По данным Росстата, с июня по сентябрь они увеличились на 2,3%, до 175,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Для решения проблемы с исчерпанием лимитов по «Семейной ипотеке» Правительство РФ одобрило их увеличение с 5,9 трлн руб. до 6,25 трлн руб. По оценкам властей, этих денег хватит до конца года.

При этом, согласно проекту закона «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов», господдержка программы будет постепенно снижаться. Поэтому, по мнению экспертов, власти попытаются создать инструменты, альтернативные ипотеке — от развития аренды жилья до лизинговых и накопительных схем инвестирования.